Offene Immobilienfonds investieren das Kapital der Anleger in Immobilien und zeichnen sich dadurch aus, dass grundsätzlich jederzeit Kapital eingezahlt und wieder entnommen werden kann. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von überwiegend gewerblich genutzten Einzelobjekten.
Nachdem es im Sommer 2014 noch einen kurzen Ausverkauf gegeben hatte, floss den offenen Immobilienfonds Anfang 2015 wieder viel Kapital zu. Die Anbieter, welche die Krise überstanden haben, konnten allein im ersten Quartal des Jahres 2015 rund 1,7 Milliarden Euro an neuen Anlegergeldern einsammeln - fast eine Milliarde mehr als im Vorjahr. Damit stehen die offenen Immobilienfonds vor demselben Problem wie vor der Krise: Der Zu- und Abfluss von Kapital ist wesentlich elastischer als es der An- und Verkauf von Immobilien jemals sein kann. Zumindest scheinen die Fondsgesellschaften aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt zu haben: fast jede zweite Fondsgesellschaft erwartet, in Zukunft Kundengelder ablehnen zu müssen, weil sie nicht sinnvoll investiert werden können.
Nachdem es im Sommer 2014 noch einen kurzen Ausverkauf gegeben hatte, floss den offenen Immobilienfonds Anfang 2015 wieder viel Kapital zu. Die Anbieter, welche die Krise überstanden haben, konnten allein im ersten Quartal des Jahres 2015 rund 1,7 Milliarden Euro an neuen Anlegergeldern einsammeln - fast eine Milliarde mehr als im Vorjahr. Damit stehen die offenen Immobilienfonds vor demselben Problem wie vor der Krise: Der Zu- und Abfluss von Kapital ist wesentlich elastischer als es der An- und Verkauf von Immobilien jemals sein kann. Zumindest scheinen die Fondsgesellschaften aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt zu haben: fast jede zweite Fondsgesellschaft erwartet, in Zukunft Kundengelder ablehnen zu müssen, weil sie nicht sinnvoll investiert werden können.
Kaum attraktive Objekte
In Ermangelung attraktiver Objekte, stieg der Anteil der Investitionen in Projektentwicklungen im Jahr 2014 deutlich an. Fast ein Drittel des Investitionsvolumens der gekauften 57 Objekte mit insgesamt ca. 5,1 Mrd. Euro Ankaufsvolumen entfiel auf Objekte, die noch nicht fertiggestellt waren. [1] Die neue Fokussierung auf Objekte, die noch im Bau und oft noch nicht voll vermietet sind, ist indes nicht ohne Risiko. Wenn z.B. ein potentieller Mieter den Mietvertrag wider erwartend nicht abschließt, ist es meist schwer innerhalb einer angemessenen Frist einen geeigneten Nachmieter zu finden.
Auch die mittlerweile generell hohen Preise für attraktive Immobilien in guten Lagen sind ein Problem, denn je teurer ein gewerbliches Objekt eingekauft wird, desto geringer ist anschließend die Mietrendite. Die Fondsmanager konzentrieren sich daher nicht mehr nur auf die erstklassigen Standorte, sondern kaufen auch in weniger attraktiven B-Lagen. Mit den hohen Preisen und den Objekten in weniger gesuchten Lagen, steigt jedoch auch die Gefahr, dass es bei einer Rezession zu Wertverlusten kommt.
Fondsvertrieb
Die großen Mittelzuflüsse der Fonds von Union Invest und Deka, legen den Verdacht nahe, dass im ersten Quartal 2015 intensive Vertriebsaktivitäten im breiten Filialnetz der Genossenschaftsbanken und Sparkassen stattfanden. Dies ist insofern logisch, da die Anleger in Deutschland dem Aktienmarkt generell skeptisch gegenüber stehen und mit dem Anstieg des DAX auf über 10.000 Punkte die Finanzinstitute ihren Kunden den Kauf von Aktienfonds kaum noch schmackhaft machen konnten. Für den Vertrieb der Banken waren die ebenfalls provisionsstarken offenen Immobilienfonds daher die naheliegende Alternative.
Damit dürften sich die Fehler der Vergangenheit wiederholen: schlecht informierte Kunden investieren in ein Produkt, welches sie nicht vollständig verstehen. Der Unterschied heute: Die Banken und Sparkassen lassen sich mittlerweile entsprechende Beratungsprotokolle unterschreiben und müssen nicht mehr haften. [2]
In Ermangelung attraktiver Objekte, stieg der Anteil der Investitionen in Projektentwicklungen im Jahr 2014 deutlich an. Fast ein Drittel des Investitionsvolumens der gekauften 57 Objekte mit insgesamt ca. 5,1 Mrd. Euro Ankaufsvolumen entfiel auf Objekte, die noch nicht fertiggestellt waren. [1] Die neue Fokussierung auf Objekte, die noch im Bau und oft noch nicht voll vermietet sind, ist indes nicht ohne Risiko. Wenn z.B. ein potentieller Mieter den Mietvertrag wider erwartend nicht abschließt, ist es meist schwer innerhalb einer angemessenen Frist einen geeigneten Nachmieter zu finden.
Auch die mittlerweile generell hohen Preise für attraktive Immobilien in guten Lagen sind ein Problem, denn je teurer ein gewerbliches Objekt eingekauft wird, desto geringer ist anschließend die Mietrendite. Die Fondsmanager konzentrieren sich daher nicht mehr nur auf die erstklassigen Standorte, sondern kaufen auch in weniger attraktiven B-Lagen. Mit den hohen Preisen und den Objekten in weniger gesuchten Lagen, steigt jedoch auch die Gefahr, dass es bei einer Rezession zu Wertverlusten kommt.
Fondsvertrieb
Die großen Mittelzuflüsse der Fonds von Union Invest und Deka, legen den Verdacht nahe, dass im ersten Quartal 2015 intensive Vertriebsaktivitäten im breiten Filialnetz der Genossenschaftsbanken und Sparkassen stattfanden. Dies ist insofern logisch, da die Anleger in Deutschland dem Aktienmarkt generell skeptisch gegenüber stehen und mit dem Anstieg des DAX auf über 10.000 Punkte die Finanzinstitute ihren Kunden den Kauf von Aktienfonds kaum noch schmackhaft machen konnten. Für den Vertrieb der Banken waren die ebenfalls provisionsstarken offenen Immobilienfonds daher die naheliegende Alternative.
Damit dürften sich die Fehler der Vergangenheit wiederholen: schlecht informierte Kunden investieren in ein Produkt, welches sie nicht vollständig verstehen. Der Unterschied heute: Die Banken und Sparkassen lassen sich mittlerweile entsprechende Beratungsprotokolle unterschreiben und müssen nicht mehr haften. [2]
Rendite nach Abzug der Kosten eher gering
Aufgrund der verstärkten Sicherheitsorientierung und der Liquidität, welche die Fondsmanager der offenen Immobilienfonds vorhalten müssen, kann die Performance dieser Fonds realistischer weise lediglich auf gut 4% p.a. steigen. Im Vergleich zu der bei knapp einem Prozent liegenden Rendite von Bundesanleihen erscheint die von offenen Immobilienfonds im Jahr 2014 erzielte Rendite von im Schnitt gut 2,5% auf den ersten Blick akzeptabel. Allerdings vereinnahmen viele Fondsgesellschaften bei Erwerb des Fonds einen Ausgabeaufschlag von 5% und mehr. Unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages sowie der laufenden Kosten der Fonds ergibt sich selbst bei einer Haltedauer von 15 Jahren lediglich eine Rendite von etwa 2% pro Jahr. Auch bei noch längerer Haltedauer und damit rechnerisch niedrigeren jährlichen Kosten, erscheint das Ertragspotential im Verhältnis zum durchaus vorhandenen Risiko daher eher unattraktiv. [3]
Stand: Februar 2016
[1] http://www.wallstreet-online.de/nachricht/7620588-scope-ratings-offene-immobilienfonds-bewegen-7-7-milliarden-euro
[2] Nachdem die jüngste Krise die Achillesferse der mangelnden Kapitalverfügbarkeit bei offenen Immobilienfonds sichtbar gemacht hatte, verklagten einige Kunden ihre Banken ob der gebrochenen Versprechen. Gemäß einer höchstrichterlichen Entscheidungen hätten die Berater auf mögliche Risiken hinweisen müssen. Siehe Urteile BGH XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13.
[3] Eigener Chart auf Basis von BVI- Daten http://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/2015_12_31_sparplanzahlen.pdf
Tags: Offene Immobilien Immo Fonds Anteile Investment Publikum Spezial Fonds Betongold Real Estate Investment Trusts REIT Deka-Immobilien Global UniImmo Deutschland Europa Sonja Knorr Scope Ratings OIF institutionelle Anleger Ansfug KAGB BVI Kapitalverwaltungsgesellschaften BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Aufgrund der verstärkten Sicherheitsorientierung und der Liquidität, welche die Fondsmanager der offenen Immobilienfonds vorhalten müssen, kann die Performance dieser Fonds realistischer weise lediglich auf gut 4% p.a. steigen. Im Vergleich zu der bei knapp einem Prozent liegenden Rendite von Bundesanleihen erscheint die von offenen Immobilienfonds im Jahr 2014 erzielte Rendite von im Schnitt gut 2,5% auf den ersten Blick akzeptabel. Allerdings vereinnahmen viele Fondsgesellschaften bei Erwerb des Fonds einen Ausgabeaufschlag von 5% und mehr. Unter Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages sowie der laufenden Kosten der Fonds ergibt sich selbst bei einer Haltedauer von 15 Jahren lediglich eine Rendite von etwa 2% pro Jahr. Auch bei noch längerer Haltedauer und damit rechnerisch niedrigeren jährlichen Kosten, erscheint das Ertragspotential im Verhältnis zum durchaus vorhandenen Risiko daher eher unattraktiv. [3]
Stand: Februar 2016
[1] http://www.wallstreet-online.de/nachricht/7620588-scope-ratings-offene-immobilienfonds-bewegen-7-7-milliarden-euro
[2] Nachdem die jüngste Krise die Achillesferse der mangelnden Kapitalverfügbarkeit bei offenen Immobilienfonds sichtbar gemacht hatte, verklagten einige Kunden ihre Banken ob der gebrochenen Versprechen. Gemäß einer höchstrichterlichen Entscheidungen hätten die Berater auf mögliche Risiken hinweisen müssen. Siehe Urteile BGH XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13.
[3] Eigener Chart auf Basis von BVI- Daten http://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/2015_12_31_sparplanzahlen.pdf
Tags: Offene Immobilien Immo Fonds Anteile Investment Publikum Spezial Fonds Betongold Real Estate Investment Trusts REIT Deka-Immobilien Global UniImmo Deutschland Europa Sonja Knorr Scope Ratings OIF institutionelle Anleger Ansfug KAGB BVI Kapitalverwaltungsgesellschaften BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
