Neben der allgemeinen Reduzierung des Sozialen Wohnungsbaus haben auch unkoordinierte Umsetzung und mangelhafte Zeitplanung diverser politischer Maßnahmen die Wohnungsknappheit in deutschen Großstädten zusätzlich verstärkt:
- Aussetzung der Wehrpflicht. Junge Menschen suchen eigene Wohnungen, anstatt bei den Eltern/ in der Kaserne zu bleiben.
- Verkürzung des Abiturs. Im Jahr der Verkürzung war in den großen Städten wie Hamburg und München eine ganze Generation zusätzlich auf Wohnungs- und WG-Zimmersuche.
- Die Bundesländer haben z.B. mit Erhöhungen der Gewerbesteuer selbst dafür gesorgt, dass der Erwerb einer Immobilie teurer wurde. Fast alle Bundesländer in den letzten Jahren die Grunderwerbsteuer massiv angehoben.
- Immer striktere Dämmvorgaben zum Klimaschutz, insbesondere die Energieeinsparverordnungen aus den Jahren 2007 und 2009, haben im Vergleich zu den Kosten für Neubauten des Jahres 2005 zu einem Preisanstieg von knapp 20% geführt. Die aktuell von der Bundesregierung angedachte Novellierung der Energieeinsparverordnungen mit noch strengeren Vorgaben für höhere Dämmqualität und niedrigeren Energiebedarf dürften die Baukosten und die Mieten noch weiter ansteigen lassen.
- Die Agenda 2010 hat mit einer neuen Ausgestaltung der Bedarfsgemeinschaften den Trend zu kleinen Haushalten verstärkt.
- Seit dem Jahr 2001 verkauft der Liegenschaftsfonds Berlin nicht mehr benötigtes Eigentum der Stadt. Allerdings hat der Bedarf an günstigem Wohnraum beim Verkauf nicht generell Priorität, sondern es wird stets zwischen erforderlichen Baureserven für Kitas/ Schulen und Kulturprojekten sowie dem Raum für Unternehmensansiedelungen und der durch die Schuldenbremse zwingend vorgeschriebenen Haushaltskonsolidierung abgewogen.
- Jahrzehntelang wurde der Umzug in die Randgebiete der Städte mit direkten und indirekten Fördermitteln wie Eigenheimzulagen, Kilometerpauschalen gefördert. Dies machte die Schaffung von Wohnraum in der Stadt unattraktiv.
- Im Jahr 2004 wurde die Eigenheimzulage gestrichen.
- Es wurden großflächig Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt.
-
Der Staat hat sich aus dem Sozialen Wohnungsbau fast komplett zurück
gezogen. So gab es z.B. im Jahr 2011 in Hessen nur noch ca. 20.000
öffentlich geförderte Wohnungen während es im Jahr 1991 noch ca. 200.000
waren. Immerhin: Die Stadt München will den Genossenschaften in den
kommenden Jahren verstärkt kostengünstige Grundstücke zur Verfügung
stellen um den Bau von insgesamt mehr als 2500 genossenschaftlichen
Wohnungen zu ermöglichen. Stadtbaurätin Elisabeth Merk kündigte ein
Umdenken in der Stadtverwaltung an und stellte flexibleres Eingehen auf
die Bedürfnisse der Genossenschaften in Aussicht. Dass dies allerdings
in Form einer von der Stadt eigens dafür eingerichteten Beratungsstelle
geschehen soll ist traurige deutsche Behörden-Realität. [1] [2]
Globale Trends verschärfen die Situation:
- Weniger Menschen beanspruchen mehr Wohnraum. Die steigende Anzahl an 1 und 2 Personen Haushalten, z.B. Singles und Alleinerziehende, hat aus rund 39,2 Millionen Haushalten in Deutschland im Jahre 2005 mittlerweile 40,4 Millionen Haushalte werden lassen – im Jahr 2015 werden es vermutlich mehr als 41 Millionen sein. Zusätzlich steigt die Quadratmeterzahl der Wohnungen. So beanspruchen die Bürger in Frankfurt/ Main jedes Jahr im Schnitt ca. 0,5% mehr Wohnraum als im Vorjahr. Das bedeutet konkret: allein um die Einwohnerzahl stabil zu halten, müssen jedes Jahr ca. 1800 Wohnungen geschaffen werden.
- Urbanisierungstrend. Nach einer Phase der Abwanderung in die Speckgürtel jenseits der unmittelbaren Stadtgrenzen nimmt die Bevölkerung in den Großstädten seit der Jahrtausendwende wieder zu. Innerhalb der Stadtgebiete ist der Trend zum Haus in den Vorstädten nur ein Nebeneffekt der insgesamt zu beobachtenden Vergrößerung der Ballungsgebiete und Konzentration auf zentrale Innenstadtlagen. Sowohl Mieter als auch potentielle Immobilieneigentümer suchen bevorzugt citynahe Objekte. [3] Verstärkt wird die Nachfrage durch die massiven Zuzüge. In den Jahren seit 2000 sind zusammengenommen eine halbe Million zusätzliche Einwohner in die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart gezogen. Die meisten Menschen brauchen eine Unterkunft dort, wo Arbeitsplätze, Schulen/ Kitas sowie kulturelle Infrastruktur sind: in den Städten.
- Migration von Ost nach West. In den 90ern aus den Gebieten der Ex-DDR und seit einiger Zeit erhöhte Zuwanderung aus Russland und den Balkan-Staaten.
- Migration aus Griechenland, Spanien, Portugal, etc. Seit Beginn der Eurokrise verzeichnet Deutschland einen Zustrom von Einwanderern, die hauptsächlich in den Ballungsgebieten nach Arbeit suchen und dort zuerst einmal Wohnraum brauchen.
Wenn private Investoren keinen Bedarf sehen oder die erwarteten Gewinne für ein potentielles Projekt zu gering ausfallen, haben sie kein Interesse daran Bauprojekte zu verwirklichen. Die deutschen Städte haben hingegen meist kein Geld um neuen Wohnraum zu schaffen. Wer den Bau von bezahlbarem Wohnraum fördern will, muss umdenken und neue Wege in der Stadtentwicklung gehen. Eine Möglichkeit ist es, durch die Stadtverwaltung gezielte Anreize für den Bau der gewünschten Strukturen setzen.
Um die Dynamik des privaten Marktes zu nutzen, werden z.B. von der Stadt Hamburg sehr zinsgünstige Kredite an private Bauträger vergeben und außerdem die Grundstücke nicht meistbietend verkauft, sondern über sogenannte Konzeptausschreibungen vergeben. Dabei kommt die Stadt dem Investor grundsätzlich umso mehr beim Preis entgegen umso höher der soziale Anteil einer Investition ist. Um darüber hinaus die Preisentwicklung zu beeinflussen, setzt die Stadtverwaltung auf ein Quotenmodell, welches vorschreibt, dass von allen neu entstehenden Wohnungen der Anteil der Sozialwohnungen mindestens 30% betragen muss. Dabei gilt diese Relation als Durchschnittswert aller Wohnungen und muss nicht bei jedem einzelnen Bauprojekt eingehalten werden. Für jede Wohnanlage mit mehr als 20 Einheiten ist der Bau von Sozialwohnungen allerdings Pflicht.
Mit den beschriebenen Maßnahmen stärkt die Stadt Hamburg die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften wie die Saga-GWG spürbar. Seit es die Auflagen gibt, kommen freie Investoren von sich aus auf die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu - denn wer in der Hansestadt Geschäfte machen will, der kommt an den Wohnungsbaugesellschaften kaum vorbei. [4] So entstehen Projekte, bei denen Grundstücke mit dem Investor aufgeteilt werden. Auf dem einen Teil bauen die Wohnungsbaugesellschaften die Sozialwohnungen, auf dem anderen Teil entstehen teurere Gebäude für zahlungskräftigere Mieter.
Auf diese Art gelingt es, private Investitionen anzustoßen und gleichzeitig soziale Ziele zu verwirklichen. Allerdings können die Versäumnisse im Bereich sozialer Wohnraum natürlich nicht über Nacht behoben werden. Wie in allen attraktiven Städten Deutschlands hat sich das Angebot an Wohnraum in Hamburg in den vergangenen Jahren verknappt und in der Folge sind die Mietpreise gestiegen. Die Stadtverwaltung erwartet trotz aller Bemühungen frühestens im Jahr 2015 eine spürbare Entspannung.
In Wiesbaden sollen in den nächsten Jahren für rund 150 Millionen Euro preiswerte Wohnungen gebaut werden. Unter der Regie der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWW werden rund 100 Häuser mit jeweils sechs Wohnungen auf Erbpacht -Grundstücken entstehen. Ein Viertel der Bausumme muss die GWW aufbringen, ein Viertel ist mittels Darlehen zu finanzieren. Die verbleibende Hälfte - pro Haus ca. eine halbe Million Euro- besteht aus einem städtischen Zuschuss. Mit dieser Konstruktion will die Stadt den Mietpreis bei ca. 7 Euro pro Quadratmeter deckeln, damit die Wohnungen auch für Menschen mit geringerem Einkommen bezahlbar bleiben. Auch in Wiesbaden gibt es Forderungen nach einer festen Quote für sozialen Wohnraum, so dass z.B. 30% der von der GWW zu bauenden Wohnungen preisgebunden sein sollten.
Stand: Februar 2015
[1] Tabelle: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Oeffentliche_Finanzen/Subventionspolitik/23-subventionsbericht-der-bundesregierung-anlage1.pdf?__blob=publicationFile&v=2 (Seite 11)
[2] http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-in-muenchen-stadt-will-bauraum-fuer-genossenschaften-1.1897356
[3] http://www.immobilienscout24.de/content/dam/is24/documents/unternehmen/2015/20150209_PM%20Nachfragerverhalten.pdf
[4] Dem im Besitz der Stadt befindlichen Wohnungsunternehmen Saga-GWG gehören ca. 20% des Bestandes an Mietwohnungen in Hamburg.
Tags: Wohnungsmarkt Stadt Hamburg Frankfurt sozialer Wohnraum Knappheit Preisteigerung Makler Provision Miete Single Haushalt Subventionen Förderung Stadtverwaltung kommunale Wohnungsbaugesellschaften Saga GWG Hansestadt Hamburg Hafencity Bauprojekte
Um die Dynamik des privaten Marktes zu nutzen, werden z.B. von der Stadt Hamburg sehr zinsgünstige Kredite an private Bauträger vergeben und außerdem die Grundstücke nicht meistbietend verkauft, sondern über sogenannte Konzeptausschreibungen vergeben. Dabei kommt die Stadt dem Investor grundsätzlich umso mehr beim Preis entgegen umso höher der soziale Anteil einer Investition ist. Um darüber hinaus die Preisentwicklung zu beeinflussen, setzt die Stadtverwaltung auf ein Quotenmodell, welches vorschreibt, dass von allen neu entstehenden Wohnungen der Anteil der Sozialwohnungen mindestens 30% betragen muss. Dabei gilt diese Relation als Durchschnittswert aller Wohnungen und muss nicht bei jedem einzelnen Bauprojekt eingehalten werden. Für jede Wohnanlage mit mehr als 20 Einheiten ist der Bau von Sozialwohnungen allerdings Pflicht.
Mit den beschriebenen Maßnahmen stärkt die Stadt Hamburg die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften wie die Saga-GWG spürbar. Seit es die Auflagen gibt, kommen freie Investoren von sich aus auf die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu - denn wer in der Hansestadt Geschäfte machen will, der kommt an den Wohnungsbaugesellschaften kaum vorbei. [4] So entstehen Projekte, bei denen Grundstücke mit dem Investor aufgeteilt werden. Auf dem einen Teil bauen die Wohnungsbaugesellschaften die Sozialwohnungen, auf dem anderen Teil entstehen teurere Gebäude für zahlungskräftigere Mieter.
Auf diese Art gelingt es, private Investitionen anzustoßen und gleichzeitig soziale Ziele zu verwirklichen. Allerdings können die Versäumnisse im Bereich sozialer Wohnraum natürlich nicht über Nacht behoben werden. Wie in allen attraktiven Städten Deutschlands hat sich das Angebot an Wohnraum in Hamburg in den vergangenen Jahren verknappt und in der Folge sind die Mietpreise gestiegen. Die Stadtverwaltung erwartet trotz aller Bemühungen frühestens im Jahr 2015 eine spürbare Entspannung.
In Wiesbaden sollen in den nächsten Jahren für rund 150 Millionen Euro preiswerte Wohnungen gebaut werden. Unter der Regie der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWW werden rund 100 Häuser mit jeweils sechs Wohnungen auf Erbpacht -Grundstücken entstehen. Ein Viertel der Bausumme muss die GWW aufbringen, ein Viertel ist mittels Darlehen zu finanzieren. Die verbleibende Hälfte - pro Haus ca. eine halbe Million Euro- besteht aus einem städtischen Zuschuss. Mit dieser Konstruktion will die Stadt den Mietpreis bei ca. 7 Euro pro Quadratmeter deckeln, damit die Wohnungen auch für Menschen mit geringerem Einkommen bezahlbar bleiben. Auch in Wiesbaden gibt es Forderungen nach einer festen Quote für sozialen Wohnraum, so dass z.B. 30% der von der GWW zu bauenden Wohnungen preisgebunden sein sollten.
Stand: Februar 2015
[1] Tabelle: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Oeffentliche_Finanzen/Subventionspolitik/23-subventionsbericht-der-bundesregierung-anlage1.pdf?__blob=publicationFile&v=2 (Seite 11)
[2] http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-in-muenchen-stadt-will-bauraum-fuer-genossenschaften-1.1897356
[3] http://www.immobilienscout24.de/content/dam/is24/documents/unternehmen/2015/20150209_PM%20Nachfragerverhalten.pdf
[4] Dem im Besitz der Stadt befindlichen Wohnungsunternehmen Saga-GWG gehören ca. 20% des Bestandes an Mietwohnungen in Hamburg.
Tags: Wohnungsmarkt Stadt Hamburg Frankfurt sozialer Wohnraum Knappheit Preisteigerung Makler Provision Miete Single Haushalt Subventionen Förderung Stadtverwaltung kommunale Wohnungsbaugesellschaften Saga GWG Hansestadt Hamburg Hafencity Bauprojekte
